De huurprijs die je mag vragen ligt sinds de Wet betaalbare huur voor een groot deel vast in punten. Verhuurmakelaar Nik Romsom legt uit hoe je berekent wat jouw woning realistisch opbrengt.
Het puntenstelsel bepaalt de bovengrens
“Voor het overgrote deel van de huurwoningen geldt inmiddels een maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel”, zegt Nik. “Punten krijg je voor oppervlakte, voorzieningen in keuken en badkamer, buitenruimte, de WOZ-waarde en het energielabel. Kom je onder de grens voor de vrije sector, dan mág je simpelweg niet meer vragen dan het puntenaantal toestaat, ongeacht wat de markt zou betalen.”
Het energielabel weegt zwaar mee
“Dit is waar veel eigenaren winst laten liggen. Een woning van label E naar label B brengen levert een flink aantal punten op. Bij een woning die vlak onder de liberalisatiegrens zit, kan isoleren en beter glas net het verschil maken tussen gereguleerd en vrije sector. Reken dat door voordat je een verbouwing plant; soms verdien je de investering binnen enkele jaren terug via de huur.”
De markt binnen de grenzen
“Zit je in de vrije sector, dan bepaalt de markt de prijs. In Leiden hangt die sterk af van wijk, oppervlakte en of de woning gemeubileerd is. Gemeubileerd verhuren aan internationale kenniswerkers levert per maand meer op, maar je hebt vaker wisselingen en dus meer leegstand en werk. Kaal verhuren geeft rust en langere contracten. Dat is een afweging over je hele rendement, niet over de maandhuur alleen.”
Reken met netto, niet met bruto
“Het bedrag op de huurovereenkomst is niet je rendement. Daar gaan vanaf: onderhoud en reservering daarvoor, VvE-bijdrage, verzekeringen, gemeentelijke lasten die voor de eigenaar zijn, eventueel beheerkosten, en de belasting over je vermogen in box 3. Ik zie regelmatig eigenaren die op bruto rekenen en na twee jaar teleurgesteld zijn. Reken vooraf op netto.”
Vergeet de servicekosten niet
“Naast de kale huur mag je servicekosten in rekening brengen voor zaken als schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, tuinonderhoud of nutsvoorzieningen bij inclusieve verhuur. Voorwaarde is wel dat je die onderbouwt en jaarlijks afrekent op basis van werkelijke kosten. Een vast bedrag dat nooit wordt verantwoord, houdt bij de huurcommissie geen stand. Zet de posten dus specifiek in het contract en houd de facturen bij.”
Laat het toetsen
“Wij komen langs, doen de woningwaardering en zetten de huurprijs af tegen wat wij in dezelfde wijk verhuurd hebben. Dat is vrijblijvend. Het voorkomt twee dure fouten: te laag inzetten, of te hoog inzetten en daarna een huurcommissieprocedure aan je broek krijgen waarbij de huur met terugwerkende kracht wordt verlaagd. Dat laatste kost je niet alleen geld maar ook de verstandhouding met je huurder, en die is meer waard dan mensen denken.”
Benieuwd naar de huurwaarde van jouw woning? Vraag een vrijblijvende huurwaardebepaling aan via onze verhuurpagina of neem contact op.
Lees ook:
Succesvol verhuren in Leiden: de zeven stappen
De echte kosten van verhuren, op een rij
Woning verhuren in Leiden
Alle blogs van onze makelaars
