Verhuren lijkt op papier eenvoudig rekenen: huur min hypotheek. In de praktijk zit er een rij posten tussen. Makelaar Nik Romsom zet ze op een rij zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Eenmalige kosten vooraf
“Voordat er een huurder in zit, heb je vaak al uitgegeven”, zegt Nik. “Denk aan opknappen en schilderwerk, eventueel meubileren, en soms een verhuurvergunning of vergunning voor woningvorming bij de gemeente. In Leiden gelden daar eigen regels voor, dus check dat altijd vooraf. Ook de bemiddelingskosten van de verhuurmakelaar vallen hieronder.”
Terugkerende vaste lasten
“Als eigenaar betaal je onroerendezaakbelasting, de rioolheffing voor het eigendomsdeel, de opstalverzekering en bij een appartement de VvE-bijdrage. Die VvE-bijdrage wordt structureel onderschat: bij een gebouw met achterstallig onderhoud kan er een extra bijdrage komen die je niet aan de huurder mag doorbelasten.”
Onderhoud en reservering
“Reserveer jaarlijks een percentage van de huur voor onderhoud. Klein onderhoud is voor de huurder, groot onderhoud voor jou: cv-ketel, dak, kozijnen, leidingwerk. Ik adviseer eigenaren om structureel te reserveren in plaats van te hopen dat het meevalt. Een ketel die na acht jaar begeeft, is geen tegenslag maar een voorspelbare uitgave.”
Leegstand en wisselingen
“De post die het vaakst vergeten wordt. Tussen twee huurders zit vaak een paar weken waarin je geen huur ontvangt maar wel lasten betaalt, plus schoonmaak en eventueel klein herstel. Verhuur je gemeubileerd aan expats met kortere contracten, dan komt dat vaker voor. Reken daar gewoon mee in je jaarbegroting.”
Verzekeringen en aansprakelijkheid
“Een woning die je verhuurt, valt niet zomaar onder je gewone opstalverzekering. Meld bij je verzekeraar dat er sprake is van verhuur; doe je dat niet, dan kan een uitkering bij schade geweigerd worden. Denk daarnaast aan een aansprakelijkheidsdekking als eigenaar en, bij gemeubileerde verhuur, aan dekking voor de inboedel die van jou is. Het zijn kleine bedragen op jaarbasis, maar het verschil tussen wel en niet gemeld zijn is bij schade enorm.”
Belasting
“Verhuur je particulier, dan valt de woning in box 3 en betaal je over het vermogen, niet over de huurinkomsten. Dat systeem is de afgelopen jaren flink in beweging geweest en verandert waarschijnlijk nog verder, dus laat je situatie doorrekenen door een fiscalist — wij zijn makelaars, geen belastingadviseurs. Wat wij wel kunnen: alle exploitatiekosten voor je op een rij zetten. Onze verhuurmakelaars komen daarvoor vrijblijvend langs.”
Wil je weten wat verhuren in jouw situatie oplevert én kost? Neem contact op of lees meer over vastgoedbeheer.
Lees ook:
Wat levert jouw woning op in de verhuur?
Beheer uitbesteden: wanneer is dat verstandig?
Woning verhuren in Leiden
Alle blogs van onze makelaars
