Gemiddelde huizenprijzen zeggen op stadsniveau bijna niets. In Leiden zit er een factor drie tussen de goedkoopste en duurste wijk. Makelaar Leo van der Spek laat zien hoe je de cijfers wél kunt gebruiken.
Drie keer verschil binnen één stad
“Kijk je naar de meest recente kwartaalcijfers, dan ligt de gemiddelde verkoopprijs in Klein Cronestein ruim boven het miljoen, terwijl je in Fortuinwijk-Noord rond de driehonderdduizend zit”, zegt Leo. “Dat zijn wijken die hemelsbreed geen kwartier fietsen uit elkaar liggen. Wie zich baseert op één stadsgemiddelde, zit per definitie fout.”
Kijk naar de vierkantemeterprijs
“Voor een eerlijke vergelijking is de prijs per vierkante meter veel bruikbaarder dan de totaalprijs. In de binnenstad en het Academiewijk-gebied zit je rond de zevenduizend euro per vierkante meter, in de Slaaghwijk onder de vierduizend. Dat verschil gaat niet over de woning zelf maar over ligging, bouwjaar en type. Een ruim jarenzeventighuis in Stevenshof geeft je voor hetzelfde geld twee keer zoveel woonoppervlak als een grachtenpand.”
Het aantal transacties telt ook
“Een gemiddelde dat op één verkoop is gebaseerd, is ruis. In Klein Cronestein werd afgelopen kwartaal één woning verkocht; in de Kooi en het Noorderkwartier waren dat er bijna dertig per wijk. Zie je in de cijfers een uitschieter van plus vierhonderd procent, dan is er meestal gewoon één dure woning verkocht in een wijk waar normaal weinig omgaat. Daar kun je je verkoopprijs niet op baseren.”
Wat je er als verkoper mee doet
“Gebruik de cijfers om je verwachting te ijken, niet om je vraagprijs te bepalen. Twee woningen in dezelfde straat kunnen zeventigduizend euro verschillen door een dakkapel, een aangebouwde uitbouw of een energielabel A tegenover een G. Voor de vraagprijs kijk ik altijd naar de vijf tot acht meest vergelijkbare woningen die in de afgelopen zes maanden verkocht zijn, en dan pas naar het wijkgemiddelde.”
En als koper?
“Voor kopers is het vooral een filter. Weet je wat je budget is, dan kun je in één oogopslag zien in welke wijken je überhaupt iets te zoeken hebt — en welke je beter kunt overslaan. Dat scheelt maanden aan bezichtigingen van woningen die toch te duur worden.”
Benieuwd wat jouw woning waard is in jouw wijk? Vraag een gratis waardebepaling aan of bekijk de recent verkochte woningen in de omgeving.
Lees ook:
Online waardebepaling, waardebepaling of taxatie: wat heb je nodig?
Bieden in Leiden: waarom het hoogste bod niet altijd wint
Recent verkochte woningen in Leiden
Alle blogs van onze makelaars
